Comment des données « inconnues » sous-notent des milliers de logements — pendant que l'État, les banques et les acquéreurs font comme si la lettre disait vrai.
Cela fait 19 ans que je fais des diagnostics immobiliers. D'abord comme salarié, puis depuis 2016 dans ma propre entreprise. J'ai vu toutes les « évolutions » du DPE : du document qu'on lisait à peine, fut un temps, au couperet qu'il est devenu. Interdiction de louer. Prix cassé à la vente. Prêt refusé par la banque. Aujourd'hui, tout pèse sur une lettre.
Ce qu'on ne vous dit pas, c'est que très souvent, cette lettre repose sur de l'inconnu…
Un diagnostiqueur n'a pas de pouvoir magique. Je ne peux pas deviner l'isolant qui dort dans votre toiture ou derrière vos murs. Je n'ai pas le droit de l'estimer non plus : je suis entièrement responsable de chaque donnée que j'inscris dans un DPE. Alors quand l'information n'existe pas — pas de facture, pas d'accès, un syndic qui ne répond pas — j'écris « inconnu ». C'est totalement autorisé. C'est même la seule chose correcte à faire.
Il faut comprendre pourquoi. Les sinistres autour du DPE ont explosé. Les assureurs qui acceptent encore de couvrir notre métier se comptent sur les doigts d'une main. Mon cas personnel : en 2016, je payais 2 500 € de RC pro par an. Dix ans plus tard, j'en paie près de 8 000. Pourquoi autant ? Parce que ma couverture s'est élargie (audit énergétique, DTG, diagnostics avant démolition) — et surtout parce qu'un seul sinistre déclaré en 19 ans de métier a suffi pour que plus aucun autre assureur n'accepte de me faire un devis. Un confrère assuré pour les diagnostics classiques de la vente et de la location, sans sinistre déclaré, paie bien moins — tant mieux pour lui. Mais le mécanisme est le même pour tous : à la première alerte, la prime s'envole et les portes se ferment. Un diagnostiqueur qui devine engage sa responsabilité à chaque ligne. Donc il ne devine pas. Il écrit ce qu'il constate, et rien d'autre.
Le problème, c'est ce que la méthode de calcul fait de cet inconnu : elle retient l'hypothèse la plus défavorable. Une toiture à l'isolation inconnue est comptée comme mal isolée. Une chaudière collective dont personne n'a pu me donner le modèle — et croyez-moi, j'ai souvent dû batailler pour l'obtenir — est comptée comme ancienne. L'inconnu sous-note le DPE. Mécaniquement.
Et c'est sur ce DPE sous-noté que tout le monde se base ensuite : l'État pour interdire la location, l'acquéreur pour négocier le prix, la banque pour refuser le prêt. Personne ne rouvre le dossier pour vérifier ce que vaut vraiment le logement. Le propriétaire, lui, est non-sachant : il subit la lettre de son bien, basée sur des inconnus… Il ne sait généralement même pas qu'en remplaçant une seule donnée inconnue par une donnée identifiable et justifiée, il peut gagner une lettre. Sans un euro de travaux.
Le premier réflexe à avoir est d'ailleurs tout simple : rappelez votre diagnostiqueur. Une facture retrouvée, une photo de chantier, un justificatif du syndic — il suffit parfois d'un seul document pour remplacer un inconnu, et votre diagnostiqueur préférera toujours mettre à jour votre DPE avec une donnée justifiée plutôt que de le laisser sous-noté.
Nous, diagnostiqueurs, sommes au milieu de tout ça. C'est nous qu'on pointe du doigt. Alors j'ai voulu mesurer l'ampleur du phénomène. Voici les chiffres.
Florent Noël — diagnostiqueur immobilier certifié depuis 2007 & auditeur énergétique
Fondateur de Noël Diagnostics (2016) et de VÉRIF DPE
Des DPE complets (le fichier officiel intégral, pas l'extrait public), maisons et appartements, tous les départements — recalculés un par un avec le moteur officiel 3CL.
Une maison classée F passe en D — 187 kWh/m²·an récupérés — simplement en remplaçant « isolation inconnue » des murs par une isolation modeste de 4 cm, à faire constater. Deux lettres. Zéro travaux.
Méthode : échantillon de 1 191 DPE établis depuis juin 2025 (6 maisons + 6 appartements par département, XML officiels complets via l'API ADEME), recalculés avec le moteur réglementaire 3CL-2021. Le scénario « corrigé » remplace uniquement l'isolation inconnue par une isolation modeste (10 cm en toiture, 4 cm en murs — hypothèses prudentes, jamais optimistes). L'inconnu ne coûte pas partout : sur les logements récents, la méthode retient des valeurs par défaut favorables — c'est sur le bâti ancien et les classes E-F-G que l'écart se concentre. Chiffres arrondis, détail sur demande.
Nous avons analysé les 600 plus grands immeubles chauffés au gaz collectif de France (open-data ADEME) : sur le papier, des logements du même immeuble se retrouvent avec des chaudières différentes — ce qui ne devrait pas être possible, puisqu'ils partagent la même chaufferie. En cause, le plus souvent : l'information indisponible le jour du diagnostic. Le modèle exact d'une chaudière collective est l'une des données les plus difficiles à obtenir.
Pour 180 logements, l'information était disponible : la chaufferie collective est comptée « à condensation » → ils sortent en C.
Pour 5 logements, elle ne l'était visiblement pas : la même chaudière est comptée « standard » ou « basse température » → ils sortent tous en D.
Même immeuble, même chaudière — mais pas la même information le jour du diagnostic. Pour ces 5 propriétaires, c'est probablement une classe entière de perdue, sans qu'aucun travaux ne soit en cause. Données publiques, vérifiables par numéro de DPE.
Méthode : open-data ADEME (DPE logements existants), champ générateur fiabilisé sur le millésime 2026 (146 092 DPE collectif gaz typés). Analyse intra-immeuble sur les 600 plus grandes adresses BAN en collectif gaz (152 immeubles avec ≥ 5 logements au générateur renseigné). Tous ces chiffres sont des planchers : l'open-data ne voit qu'une partie des données.
La facture d'isolation dans un tiroir. La plaque signalétique de la chaudière. Le DPE collectif de l'immeuble, que le syndic détient. Chaque « inconnu » remplacé par une donnée identifiable et justifiée peut rendre une lettre à votre logement — sans travaux.
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